Reforma tributária e aluguel por temporada: quem paga?

Desde o início de 2026, circulam nas redes sociais mensagens alarmantes dizendo que todo proprietário que aluga pelo Airbnb vai pagar um novo imposto pesado. A própria Receita Federal veio a público desmentir essa generalização. A verdade é mais simples e, para a maioria dos proprietários pessoa física, bem mais tranquila.

Neste guia, explicamos o que a reforma tributária realmente muda para o aluguel por temporada, quem vai pagar IBS e CBS e quando isso começa.

O que é a reforma tributária do consumo

A reforma, aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, substitui aos poucos cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois novos: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. A Lei Complementar 227/2026 fez ajustes no texto e o Decreto 12.955, publicado em 30 de abril de 2026, regulamentou a CBS.

Atenção: o Imposto de Renda não faz parte dessa reforma. Ele continua existindo normalmente para quem recebe aluguéis.

Aluguel por temporada passa a ser tratado como hotelaria

A principal novidade é que a locação de imóvel residencial por até 90 dias passa a seguir, para fins de IBS e CBS, as mesmas regras dos serviços de hotelaria. Na prática, isso significa uma redução de 40% sobre a alíquota padrão, menor do que a redução de 70% prevista para o aluguel residencial tradicional. O decreto também esclareceu que a locação de curta temporada não tem direito ao redutor social de R$ 600 por mês aplicável às locações residenciais de longa duração.

Mas essa equiparação só vale para quem é contribuinte do IBS e da CBS. E é aqui que a maioria dos proprietários fica de fora.

Quem paga: a regra dos 3 imóveis e R$ 240 mil

Uma pessoa física só passa a ser contribuinte do IBS e da CBS na locação de imóveis se cumprir, ao mesmo tempo, duas condições no ano anterior:

• ter mais de 3 imóveis locados; e

• ter receita anual com aluguéis acima de R$ 240 mil, valor que é corrigido todo ano pelo IPCA.

As duas condições precisam acontecer juntas. Quem tem uma ou duas casas de temporada, mesmo com faturamento alto, não se enquadra. Quem tem cinco imóveis, mas fatura menos de R$ 240 mil por ano, também não. Nesses casos, o proprietário continua tributado apenas pelo Imposto de Renda, como antes.

Para empresas que exploram o aluguel por temporada, a situação é diferente e depende do regime tributário de cada uma. Nesse caso, a análise deve ser feita com o contador.

Quando começa a valer

A transição é gradual e vai até 2033:

• 2026: ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1% destacados nos documentos fiscais, compensáveis com PIS e Cofins.

• 2027: a CBS passa a ser cobrada integralmente, PIS e Cofins são extintos.

• 2029 a 2032: o IBS sobe aos poucos enquanto ICMS e ISS diminuem.

• 2033: o novo sistema passa a valer por completo.

E os números assustadores que circulam por aí?

Você talvez tenha visto simulações falando em carga de até 44% para pessoa física. Esses cálculos consideram um locador que já é contribuinte do IBS e da CBS e somam todos os tributos sobre a receita. Eles não se aplicam ao pequeno e médio proprietário que não cumpre os critérios de 3 imóveis e R$ 240 mil por ano. Por isso, antes de tomar qualquer decisão, vale fazer as contas com base na sua situação real.

Pessoa física ou empresa?

Para quem tem vários imóveis e faturamento elevado, a reforma muda a comparação entre manter os aluguéis no CPF ou abrir uma empresa. Não existe resposta única: depende do número de imóveis, da receita, das despesas e dos planos de cada proprietário. Essa é uma decisão para tomar com um contador, de preferência antes de 2027.

Na prática, o que fazer agora

• Some quantos imóveis você aluga e quanto recebeu de aluguéis no último ano.

• Guarde extratos das plataformas e comprovantes de despesas organizados por imóvel.

• Converse com seu contador sobre o seu enquadramento a partir de 2027.

• Continue declarando seus aluguéis normalmente no Imposto de Renda.

Uma gestão profissional também ajuda nesse ponto: na Maison Luar, enviamos aos proprietários relatórios claros de reservas, receitas e despesas de cada mês, o que facilita muito o trabalho do contador. Se você tem um imóvel em Itacaré ou na Península de Maraú, descubra como podemos cuidar dele.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador. Informações atualizadas em novembro de 2026, com base na LC 214/2025, na LC 227/2026 e no Decreto 12.955/2026.

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