Réforme fiscale au Brésil : location saisonnière, IBS et CBS

Depuis début 2026, des messages alarmistes circulent sur les réseaux sociaux : tous les propriétaires qui louent sur Airbnb au Brésil paieraient bientôt un nouvel impôt très lourd. La Receita Federal, l'administration fiscale brésilienne, a elle même démenti cette généralisation. La réalité est plus simple et, pour la plupart des propriétaires particuliers, bien plus rassurante.

Dans ce guide, nous expliquons ce que la réforme fiscale change vraiment pour la location saisonnière, qui paiera l'IBS et la CBS et à partir de quand.

Qu'est-ce que la réforme fiscale de la consommation ?

La réforme, adoptée par l'amendement constitutionnel 132/2023 et précisée par la loi complémentaire 214/2025, remplace progressivement cinq impôts (PIS, Cofins, IPI, ICMS et ISS) par deux nouveaux : la CBS, fédérale, et l'IBS, des États et des communes. La loi complémentaire 227/2026 a ajusté le texte et le décret 12.955, publié le 30 avril 2026, a réglementé la CBS.

Attention : l'impôt sur le revenu ne fait pas partie de cette réforme. Il continue de s'appliquer normalement aux loyers perçus.

La location saisonnière traitée comme l'hôtellerie

La principale nouveauté est que la location d'un logement résidentiel pour 90 jours maximum suit désormais, pour l'IBS et la CBS, les mêmes règles que l'hôtellerie. En pratique, cela signifie une réduction de 40 % du taux normal, moins avantageuse que la réduction de 70 % prévue pour la location résidentielle classique. Le décret précise aussi que la location courte durée ne bénéficie pas de l'abattement social de 600 R$ par mois réservé aux locations longue durée.

Mais ce régime ne concerne que les propriétaires qui sont redevables de l'IBS et de la CBS. Et c'est là que la majorité des propriétaires en sont exclus.

Qui paie : la règle des 3 biens et des 240 000 R$

Un particulier ne devient redevable de l'IBS et de la CBS sur ses locations que s'il remplit, l'année précédente, deux conditions en même temps :

• louer plus de 3 biens ;

• percevoir plus de 240 000 R$ de loyers par an, un montant revalorisé chaque année selon l'inflation (IPCA).

Les deux conditions doivent être réunies. Un propriétaire qui loue une ou deux maisons, même avec un chiffre d'affaires élevé, n'est pas concerné. Celui qui possède cinq biens mais encaisse moins de 240 000 R$ par an ne l'est pas non plus. Dans ces cas, seul l'impôt sur le revenu continue de s'appliquer, comme avant.

Pour les sociétés qui exploitent de la location saisonnière, la situation est différente et dépend de leur régime fiscal. Cette analyse est à faire avec un comptable.

À partir de quand ?

La transition est progressive et s'étale jusqu'en 2033 :

• 2026 : année test, avec une CBS de 0,9 % et une IBS de 0,1 % indiquées sur les documents fiscaux et compensables avec le PIS et la Cofins.

• 2027 : la CBS est perçue en totalité, le PIS et la Cofins disparaissent.

• 2029 à 2032 : l'IBS augmente peu à peu pendant que l'ICMS et l'ISS diminuent.

• 2033 : le nouveau système s'applique entièrement.

Et les chiffres inquiétants qui circulent ?

Vous avez peut être vu des simulations évoquant jusqu'à 44 % de charge fiscale pour un particulier. Ces calculs supposent un loueur déjà redevable de l'IBS et de la CBS et additionnent tous les impôts sur le chiffre d'affaires. Ils ne concernent pas le petit ou moyen propriétaire qui ne remplit pas les critères des 3 biens et des 240 000 R$ par an. Avant toute décision, mieux vaut donc faire les calculs à partir de votre situation réelle.

Particulier ou société ?

Pour ceux qui possèdent plusieurs biens et un chiffre d'affaires important, la réforme change la comparaison entre louer en nom propre ou créer une société. Il n'y a pas de réponse unique : tout dépend du nombre de biens, des revenus, des charges et des projets de chacun. C'est une décision à prendre avec un comptable, idéalement avant 2027.

Concrètement, que faire maintenant ?

• Comptez combien de biens vous louez et combien de loyers vous avez perçus l'an dernier.

• Conservez les relevés des plateformes et les justificatifs de dépenses, classés par bien.

• Parlez avec votre comptable de votre situation à partir de 2027.

• Continuez à déclarer vos loyers normalement à l'impôt sur le revenu.

Une gestion professionnelle aide aussi sur ce point : chez Maison Luar, nous envoyons chaque mois aux propriétaires des rapports clairs sur les réservations, les revenus et les dépenses, ce qui simplifie beaucoup le travail du comptable. Si vous possédez un bien à Itacaré ou sur la péninsule de Maraú, découvrez comment nous pouvons en prendre soin.

Ce contenu a une vocation informative et ne remplace pas les conseils d'un comptable. Informations à jour en novembre 2026, sur la base de la LC 214/2025, de la LC 227/2026 et du décret 12.955/2026.

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