Airbnb en copropriété au Brésil : la décision du STJ en 2026

Une copropriété peut-elle interdire Airbnb au Brésil ? La question n'a jamais été autant posée qu'en 2026. Et pour cause : cette année, le Superior Tribunal de Justiça (STJ), la plus haute juridiction civile du pays, a rendu deux décisions importantes sur la location saisonnière dans les copropriétés résidentielles. Si vous possédez une maison ou un appartement loué en courte durée au Brésil, il est utile de comprendre ce qui a changé.

Dans cet article, nous expliquons simplement ce qui a été décidé, ce qui n'est pas encore tranché et ce que vous pouvez faire dès maintenant pour louer en toute sérénité.

Ce que le STJ a décidé en mai 2026

Le 7 mai 2026, la deuxième section du STJ a jugé le cas d'une propriétaire du Minas Gerais qui voulait continuer à louer son appartement sur Airbnb contre l'avis de sa copropriété. Par 5 voix contre 4, les juges ont donné raison à la copropriété.

Le raisonnement de la majorité, porté par la juge Nancy Andrighi, est le suivant : lorsque la copropriété a une destination exclusivement résidentielle, la mise en location fréquente du logement pour de courts séjours via des plateformes s'éloigne de cette destination. Pour que ce type de location soit autorisé, il faut donc un accord voté par les deux tiers des copropriétaires, comme le prévoit l'article 1.351 du Code civil brésilien pour tout changement de destination.

Le jugement précise aussi que ce n'est pas l'application utilisée qui définit la nature du contrat, mais la manière dont le logement est occupé au quotidien.

Le Tema 1.443 : la décision définitive n'est pas encore rendue

La décision de mai fait référence, mais elle ne s'impose pas à tous les tribunaux. C'est pourquoi, quelques semaines plus tard, le STJ a décidé de trancher la question de façon définitive en créant le Tema 1.443, confié au juge Raul Araújo.

La question posée est précise : la simple mention d'une destination résidentielle dans le règlement de copropriété suffit-elle à empêcher la location courte durée sur les plateformes, ou faut-il une règle qui l'interdise expressément ?

En attendant, le STJ a suspendu dans tout le Brésil les procédures qui portent exactement sur ce point. Au moment où nous écrivons ces lignes, la décision de fond n'a pas encore été rendue et aucune date n'est fixée. Une fois prononcée, elle s'imposera à tous les tribunaux.

À noter : le ministère public fédéral a rendu un avis contraire à la décision de mai, estimant que la location saisonnière ne peut être empêchée que si le règlement de copropriété l'interdit expressément. Le débat reste donc ouvert.

La suspension n'interdit pas Airbnb

Attention à ne pas tout mélanger. La suspension nationale gèle les procédures judiciaires sur le sujet, mais elle n'interdit ni n'autorise automatiquement la location saisonnière. Concrètement, ce qui compte aujourd'hui, c'est ce qui est écrit dans le règlement de votre copropriété et ce qui a été voté en assemblée.

Et la réforme du Code civil ?

Le sujet est aussi débattu au Congrès. Le projet de loi 4/2025, qui réforme le Code civil et est en discussion au Sénat, contient des règles sur la location saisonnière en copropriété. La décision du STJ va dans le même sens que le texte actuel, mais celui-ci peut encore évoluer avant son adoption.

Les maisons en condominium sont-elles concernées ?

Dans des destinations comme Itacaré, beaucoup de maisons haut de gamme se trouvent dans des condominiums, ces résidences fermées avec gardien et espaces communs. Les règles de copropriété du Code civil s'appliquent à une grande partie d'entre eux, et la même logique vaut donc : tout commence par la lecture du règlement et du règlement intérieur.

Chaque résidence a sa propre réalité. Dans beaucoup d'entre elles, la location saisonnière fait partie de la vocation du lieu depuis le départ et elle est déjà prévue ou autorisée. Dans d'autres, le sujet n'a jamais été abordé.

Ce que le propriétaire doit faire maintenant

Tant que le STJ n'a pas tranché, la meilleure protection reste l'information et une bonne relation avec la copropriété. Voici quatre précautions concrètes :

• Lisez le règlement de copropriété et le règlement intérieur. Vérifiez s'il existe une autorisation, une interdiction ou des règles particulières pour la location saisonnière.

• Consultez les procès-verbaux d'assemblée. Des décisions récentes ont pu imposer l'enregistrement des voyageurs, un nombre maximum de personnes ou des règles d'usage des espaces communs.

• Organisez la gestion. Enregistrement des voyageurs auprès du gardien, règles de la maison claires et un contact responsable joignable font toute la différence pour le voisinage.

• Faites appel à un avocat en cas de conflit avec la copropriété ou de doute sur la validité d'une règle.

Une gestion professionnelle préserve le bon voisinage

Ce qui dérange les voisins, c'est rarement la location en elle-même, mais le manque de contrôle : voyageurs non identifiés, bruit, mauvais usage des espaces communs. Une gestion professionnelle règle précisément ces points, avec des arrivées organisées, une communication en amont avec le gardien et un responsable qui réagit vite en cas d'imprévu.

Chez Maison Luar, nous gérons des maisons haut de gamme dans des résidences d'Itacaré avec ce soin à chaque séjour. Si vous possédez un bien dans la région et souhaitez le louer en toute sécurité, dans le respect des règles de la copropriété, contactez notre équipe.

Cet article a une vocation informative et ne remplace pas les conseils d'un avocat. Informations à jour en novembre 2026.

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