Condomínio pode proibir Airbnb? Decisão do STJ em 2026

A pergunta “condomínio pode proibir Airbnb?” nunca foi tão buscada no Brasil quanto em 2026. E não é por acaso: neste ano o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou duas decisões importantes sobre o aluguel por temporada em condomínios residenciais, e quem tem casa ou apartamento para locação de curta duração precisa entender o que mudou.

Neste artigo, explicamos de forma simples o que foi decidido, o que ainda não está definido e o que você, proprietário, pode fazer agora para alugar com tranquilidade.

O que o STJ decidiu em maio de 2026

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o caso de uma proprietária de Minas Gerais que queria continuar alugando seu apartamento pelo Airbnb, contra a vontade do condomínio. Por 5 votos a 4, os ministros deram razão ao condomínio.

O entendimento da maioria, liderado pela ministra Nancy Andrighi, foi o seguinte: quando o condomínio tem destinação exclusivamente residencial, a exploração frequente da unidade em estadias curtas, por meio de plataformas digitais, se afasta dessa finalidade. Por isso, para que esse tipo de locação seja permitido, é preciso uma autorização aprovada por dois terços dos condôminos, como prevê o artigo 1.351 do Código Civil para mudanças de destinação.

O próprio julgamento deixou claro que não é o aplicativo que define a natureza do contrato, mas a forma como o imóvel é usado no dia a dia.

O Tema 1.443: a decisão definitiva ainda não saiu

A decisão de maio é uma referência forte, mas não tem efeito obrigatório para todos os casos. Justamente por isso, poucas semanas depois, o STJ levou a discussão ao rito dos recursos repetitivos, criando o Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo.

A pergunta que o tribunal vai responder é precisa: a simples cláusula de destinação residencial na convenção do condomínio é suficiente para impedir a locação por curta temporada em plataformas digitais, ou o condomínio precisa de uma regra específica proibindo essa prática?

Com a afetação, o STJ determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem exatamente essa questão. Até o momento em que escrevemos este artigo, a tese final ainda não foi julgada e não há data marcada. Quando sair, ela terá efeito vinculante e orientará todos os tribunais.

Vale lembrar também que o Ministério Público Federal apresentou parecer no Tema 1.443 em sentido contrário à decisão de maio, defendendo que a locação por temporada só poderia ser impedida se a convenção tivesse uma proibição expressa. Ou seja, o debate continua aberto.

A suspensão não proíbe o Airbnb

É importante não confundir as coisas. A suspensão nacional paralisa os processos judiciais sobre o tema, mas não proíbe nem libera automaticamente o aluguel por temporada no país. Na prática, o que vale hoje é o que está escrito na convenção do seu condomínio e o que foi decidido em assembleia.

E a reforma do Código Civil?

O assunto também está no Congresso. O Projeto de Lei 4/2025, que trata da reforma do Código Civil e tramita no Senado, inclui regras sobre a locação por temporada em condomínios. A decisão do STJ de maio vai na mesma direção do texto em discussão, mas o projeto ainda pode mudar até ser aprovado.

Casas em condomínio de casas também entram nessa discussão?

Em destinos como Itacaré, boa parte das casas de alto padrão fica em condomínios horizontais, com portaria e áreas comuns. As regras do condomínio edilício do Código Civil também se aplicam a muitos desses empreendimentos, por isso a mesma lógica vale: tudo começa pela leitura da convenção e do regimento interno.

Cada condomínio tem sua realidade. Em muitos deles, o aluguel por temporada faz parte da vocação do lugar desde o início e já está previsto ou autorizado. Em outros, o tema ainda não foi discutido.

O que o proprietário deve fazer agora

Enquanto o STJ não fixa a tese definitiva, a melhor proteção é a informação e o bom relacionamento com o condomínio. Recomendamos quatro cuidados práticos:

• Leia a convenção e o regimento interno. Verifique se há autorização, proibição ou regras específicas para locação por temporada.

• Confira as atas de assembleia. Decisões recentes podem ter criado regras de cadastro de hóspedes, limite de pessoas ou uso das áreas comuns.

• Organize a operação. Cadastro prévio dos hóspedes na portaria, regras da casa claras e um contato responsável disponível fazem toda a diferença para a convivência.

• Procure orientação jurídica se houver conflito com o condomínio ou dúvida sobre a validade de uma regra.

Gestão profissional ajuda a manter a boa convivência

O que mais incomoda os vizinhos raramente é a locação em si, e sim a falta de controle: hóspedes sem identificação, barulho, uso inadequado das áreas comuns. Uma gestão profissional resolve exatamente esses pontos, com check-in organizado, comunicação prévia com a portaria e um responsável que responde rápido em caso de imprevisto.

Na Maison Luar, cuidamos de casas de alto padrão em condomínios de Itacaré com esse cuidado em cada estadia. Se você tem um imóvel na região e quer alugar por temporada com segurança e respeito às regras do condomínio, fale com a nossa equipe.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado. Informações atualizadas em novembro de 2026.

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